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借名购房纠纷案:历时一年打赢“借名购买房改房”案
发表日期:2016-5-17    已经有1634位读者读过此文    

历时一年打赢“借名购买房改房”案

 
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去年的12月份,甘井子区的一对夫妻焦急的到律师事务所找我,让我帮她们分析一下,该怎么办?起因是,早在1998年他们曾以继父的名义购买了一套近百平的房改房,继父当年写下过一纸“购房说明”,认可该房产是继女的。但房产证至今仍然是继父的名字。而继父已经90多岁的高龄了,身体多病,其或许是受到其他亲属的“指使”,先后以他自己的名义立下了多份遗嘱。我看完她们提供的证据材料后,果断指出,必须通过打官司来解决,确认该房产的权属,别无他法。而且要快一点主张权利,不然的话,她继父已经这么大岁数了,一旦哪一天驾鹤归西,就彻底麻烦了。
给我印象比较深的是,在她继父(早年曾担任过甘区司法局局长)立下的第二份遗嘱上
,从他立下的第三份遗嘱来看,又确实没有其女儿的份额。在这种情况下,迫于无奈,只有将继父告上法庭了。
为了打好这起官司,我组织所里精英律师对此案进行了数次讨论和分析,查找了大量的法律、法规及政策性的规定,其中有:
1、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发(1994)43号);
2、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号);
3、原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年5月1日起施行);
4、最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的复函》((2000)法民字第4号);
5、原建设部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函:对司法部律师公证工作指导司的答复》(建住房市函(1999)005号)
同时还参考了《民事审判指导与参考》(总第44辑)的文章《以他人名义购房办证房屋确权纠纷的处理》、网上的文章《“房改房”权属认定问题探讨:以(2000)法民字第4号复函被废止为视角》,等等。
最终,通过多次开庭,据理力争,历时一年时间,历经两审程序,终于打赢了这场官司。
当事人超满意。
下面是《半岛晨报》报道的全文:
借名购房 16年后继父女打起确权官司
法院二审改判继女占60%房产份额;胜诉关键在于一纸书面说明
16年前,继女借钱以继父名义买下了一套房改房,当时双方约定房权归继女所有;16年后,继女无意中发现继父先后立下三份遗嘱,这套房子竟然与她无关。最终,继父女对簿公堂,法院判决继女享有房屋60%份额。
继女借钱以继父名义买下房改房
裴晓玲与裴庆国系继父女关系。 1977年裴晓玲14岁时,其母刘凤霞带着她与裴庆国再婚。再婚后裴晓玲改姓裴庆国的姓氏,并以父女相称,一直相处融洽。
1997年,大连市甘井子区区委在涉及房改问题时,允许包括裴庆国在内的离退休干部购买自己所居住的公有房屋。当时,裴庆国无钱购买,就跟已经出嫁的继女裴晓玲协商,约定由裴晓玲出资,以继父裴庆国之名买下该公有住房。
当时,裴晓玲拿出所有积蓄,还借了一部分款项,将房屋产权买下。
继父裴庆国向裴晓玲出具一纸《关于购房有关问题的说明》,内容为:“由于我无钱购买,故同意女儿裴晓玲以我的名义于1998年4月按规定价格叁万零陆佰叁拾玖元购得。 1、此房(见房证)的房权理应属于裴晓玲所有;2、此房以我的名义购买,故我与其母刘凤霞有权居住至终身;3、其兄借住一间,理应付房租,租金多少,可由双方协商而定。裴庆国亲笔。 ”
之后,裴庆国老两口一直安心地居住在该房内。 2006年2月,裴晓玲的母亲刘凤霞去世。
由于对继父的信任,裴晓玲始终没有要求过办理此房的更名过户手续。
3份遗嘱:继父遗嘱中房与继女无关
2013年12月的一天,裴晓玲到继父家中,发现裴庆国竟然早在2007年1月20日立下过一份遗嘱,遗嘱中写明,该房屋仅留给裴晓玲25%的份额,其余的75%留给其他人。之后她又发现继父在2011年11月21日又立下了第二份遗嘱,修改了前一份遗嘱的内容,仅留给裴晓玲20%的份额。
随后,她竟然发现在2012年4月6日,继父裴庆国又立下了第三份自书遗嘱,在这份遗嘱中,撤销了第二份遗嘱中留给裴晓玲的20%份额。至此,这幢建筑面积近100平的房子没有裴晓玲的任何份额了。
裴晓玲发现了这3份遗嘱后,悄悄找到继父,想问个究竟。不料,继父裴庆国气哼哼地说,这房子本身就是他自己的,与裴晓玲无关,因为当初买下这套房子时,最主要的是有他工龄的优惠在内。否则,裴晓玲出资3万元,无论如何是买不了近百平的房产的。
面对继父的这番说辞,裴晓玲惊得目瞪口呆。
无奈,裴晓玲与丈夫一起找到辽宁圣邦律师事务所的张荣君律师,将继父裴庆国告上法庭,打起了确权官司,请求法院确认房子归裴晓玲和其丈夫所有。
借名购买房改房是否有效?
法庭上,张荣君律师出示了被告裴庆国亲笔书写的“购房说明”及当年原告为了筹措该笔购房款的其他相关证据。
原告代理人张荣君律师认为,房屋产权登记仅是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,并不创设具体的权利义务关系。而当事人是否享有对登记不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中,房屋产权虽然登记在被告名下,但仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力,并不能证明被告就是房屋的真正权利人。
案涉房屋在房改过程中,虽然含有被告的特殊身份及工龄折扣等因素,但不能确认其在获得该房屋的同时,可以自由处分该房屋。原告当时拿出的3万余元,应是出资款,而非借款。如果是借款,原告不可能时隔长达16年的时间,不向被告索要。同时,被告也不能出示曾经归还了这笔借款的证据。
1998年购买该房改房时,其母亲刘凤霞已与被告裴庆国结婚11年。作为原告的亲生母亲,虽然没有在裴庆国向裴晓玲出具的“购房说明”上签字,但鉴于此福利性购房的资格系被告裴庆国处分给了被告夫妇之女裴晓玲的实际情况,被告该行为有充分理由使常人相信系被告裴庆国和刘凤霞夫妇的共同意思表示。
一审结果:继女享有40%产权份额
一审法院采纳了张荣君律师的部分辩论意见。
法院认为:对于被告辩称案涉房屋系自己基于离退休干部的身份而购买,故“购房说明”应为无效的观点,鉴于我国法律规定,公民有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。故被告当初将自己享有的购买房改房的权利,在特定的历史条件下同意交由原告裴晓玲出资来享有,当时和现行法律均无禁止。故被告该观点,本院不予支持。此外,考虑到原告裴晓玲当时的出资既不是赠与给被告,也不是出借给被告,应认定为原告系履行了“购房说明”所载明的出资义务的行为。虽然原告当时的出资数额存在一定不足,但鉴于其与被告之间的父女关系,原告基于部分出资也应享有一定的案涉房屋的产权份额。
关于购房出资数额:如何认定问题,裴晓玲当时出资1.4万元,双方并无争议。对于除1.4万元外的款项,根据双方的证据判断,不宜认定为原告的出资。
一审判决:2014年9月18日,法院作出一审判决,这套房子由原告裴晓玲享有40%的产权份额。
二审结果:继女享有60%产权份额
一审宣判后,原告裴晓玲和其丈夫不服,又委托张荣君律师将此案上诉至大连市中级法院。
张荣君律师指出:原审原告裴晓玲应享有案涉房产全部产权,而非仅仅是40%。此外,裴庆国购买房改房时的工龄优惠问题不能阻却其亲笔书写的“购房说明”的效力。一审对于裴晓玲出资款中部分证据认定错误,还有4400元应认定为裴晓玲出资。
法院认为:二审采纳了张荣君律师陈述的上诉理由,对裴晓玲另外出资4400元的事实予以认定。从本案裴庆国亲笔书写的“购房说明”来看,其意思表示是清楚、明确的,如果后来以归还出资的方式变更了“购房说明”中关于产权的约定,应属于家庭重大事项的变化,一般也应形成其他的协议、约定或文件,但本案中,裴庆国对此除其本人陈述外未能提供其他证据,无法否定或变更“购房说明”中关于产权的约定,故“购房说明”仍应认定为真实有效。
二审判决:日前,大连市中级人民法院作出判决,改判裴晓玲享有房屋60%的产权份额。
律师解读:胜诉关键一纸书面说明
针对此案,张荣君律师认为,原告裴晓玲胜诉的关键,在于1998年其要求继父裴庆国出具了一纸书面的 《关于购房有关问题的说明》,这是本案的核心证据和直接证据。如果无此证据,则其打赢官司的可能性会很小。因此,提醒广大市民遵循“亲兄弟,账为先”和“私凭文书官凭印”的原则,在进行有关的民事活动时,如亲属之间的借款、还款、购物等等,都应及时、妥善地写下一纸字据为好,以免年长日久说不清楚,而产生巨大的矛盾纠纷。
(除律师外,当事人均为化名)

 

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